Woning zonder vergunning in Wallonië: de risico's voor de koper — inbreuk, verjaring, regularisatie en rechten tegenover de verkoper.
De creatie van één of meerdere woningen in een bestaand gebouw roept in het Waalse Gewest vaak een delicate vraag op: was er een stedenbouwkundige vergunning vereist op het moment dat deze verdeling werd doorgevoerd, en welke gevolgen zijn er verbonden aan het feit dat deze vergunning niet werd verkregen?
Deze analyse vat de lessen samen van een bijdrage die in het tijdschrift ANTHEMIS werd gepubliceerd door Laurent Delmotte en Marie-Cécile Flament. Zij vestigt de aandacht op het belang van de datum waarop de woning werd gecreëerd, het onderscheid tussen een strafrechtelijke inbreuk en een administratieve onregelmatigheid, alsook de rechten van de nieuwe koper die wordt geconfronteerd met een gebouw waarin woningen zonder vergunning werden gecreëerd.
Waarom de datum van de creatie van de woning bepalend is
De Waalse wetgeving inzake stedenbouw is stapsgewijs geëvolueerd. De creatie van een woning werd niet altijd uitdrukkelijk gekwalificeerd als een aan een vergunning onderworpen handeling. In de praktijk hangt de analyse dan ook af van de datum van de creatie, de uitgevoerde werken en de regels die op dat moment van toepassing waren.
Schematisch bekeken moeten oude situaties met de nodige voorzichtigheid worden onderzocht, terwijl de creatie van woningen zonder vergunning sinds de evolutie van het Waalse kader doorgaans wordt behandeld als een gevoelige stedenbouwkundige aangelegenheid, in het bijzonder wanneer zij betrekking heeft op de verdeling van gebouwen in meerdere wooneenheden.
Inbreuk, verjaring en regularisatie
- De creatie van een woning zonder vergunning kan een stedenbouwkundige inbreuk uitmaken.
- De strafrechtelijke verjaring kan de vervolging van de auteur van de inbreuk verhinderen, maar zij regulariseert de administratieve situatie van het goed niet automatisch.
- Het behoud van een zonder vergunning gecreëerde woning vormt op zich niet noodzakelijk een nieuwe inbreuk wanneer de verweten handeling de creatie van de woning betreft.
- Een administratieve regularisatie kan noodzakelijk blijven, met name bij een verkoop, een vastgoedproject of een latere vergunningsaanvraag.
Gevolgen voor de koper
De koper van een gebouw waarin één of meerdere woningen zonder vergunning werden gecreëerd, wordt niet automatisch de auteur van de oorspronkelijke inbreuk. Hij kan evenwel worden geconfronteerd met een onregelmatige stedenbouwkundige situatie, een regularisatieaanvraag moeten indienen, of bepaalde rechten laten gelden ten aanzien van de verkoper wanneer de onregelmatigheid de verkoop aantast.
De regularisatie is niet automatisch. De bevoegde overheid moet de goede plaatselijke ordening beoordelen en kan de vergunning weigeren. In sommige gevallen kan ook een minnelijke schikking tussenkomen in de behandeling van het dossier vóór de aflevering van een regularisatievergunning.
Bespreekte praktische voorbeelden
De bijdrage onderscheidt met name de eengezinswoning die werd omgevormd tot meerdere woningen, de terugkeer van een gebouw naar zijn woonfunctie, de zogenaamde collectieve of « kangoeroe »-woningen, alsook bepaalde vormen van koten. Deze voorbeelden tonen aan dat het antwoord minder afhangt van het etiket dat aan het goed wordt gegeven dan van de concrete kenmerken en het reële gebruik ervan.
Het artikel gepubliceerd in ANTHEMIS lezen
De twee delen van het oorspronkelijke artikel zijn hieronder beschikbaar als PDF.
