Serre zonder vergunning, niet-toegestane uitbreiding, onregelmatige verkaveling... In Wallonië kan een stedenbouwkundige overtreding aanzienlijke juridische en financiële gevolgen hebben voor de koper. De vijf risico’s die u moet kennen vóór u een compromis tekent.
De stedenbouwkundige overtreding, een risico dat niet verdwijnt met de verkoop
In Wallonië vormt het bestaan van een stedenbouwkundige overtreding vandaag een van de belangrijkste factoren van rechtsonzekerheid bij een verwerving van onroerend goed. Een serre die zonder vergunning werd gebouwd, een niet-toegestane uitbreiding, een onregelmatige verkaveling of een ongeoorloofde bestemmingswijziging: zoveel ogenschijnlijk onschuldige situaties die belangrijke gevolgen kunnen hebben voor de koper.
Het Wetboek van Ruimtelijke Ontwikkeling (« CoDT ») onderwerpt inderdaad talrijke handelingen en werken aan een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning. Artikel D.IV.4 van het CoDT heeft met name betrekking op constructies, verbouwingen en bestemmingswijzigingen van gebouwen.
In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, verdwijnt het risico niet met de verkoop van het goed. De koper kan zelf de administratieve, financiële en vermogensrechtelijke gevolgen ondervinden van een onregelmatige stedenbouwkundige situatie.
1. Het risico op weigering van regularisatie
Het eerste gevaar schuilt in de onmogelijkheid om een stedenbouwkundige regularisatie te verkrijgen.
Veel kopers denken dat het volstaat om een vergunning « achteraf » aan te vragen. Een regularisatie is echter nooit automatisch. De gemeente onderzoekt het goed op basis van:
- het gewestplan;
- de gemeentelijke gidsen;
- de stedenbouwkundige voorschriften: gewestplan, gidsen en schema’s;
- de integratie van het project in de omgeving;
- de geldende actuele normen;
- de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Een constructie die jarenlang werd gedoogd, kan bij een regularisatieaanvraag dus worden geweigerd.
Aandachtspunt
Dit risico is bijzonder hoog voor de verkaveling van gebouwen met het oog op het creëren van woningen, voor bijgebouwen die werden opgetrokken in een niet-urbaniseerbare zone, in afwijking van het gewestplan, voor verbouwingen die de volumetrie beïnvloeden en voor niet-toegestane bestemmingswijzigingen.
2. Het risico op herstel in de oorspronkelijke staat
Het CoDT stelt de bevoegde overheden in staat stedenbouwkundige herstelmaatregelen op te leggen.
In bepaalde gevallen kan de administratie eisen:
- de verwijdering van de uitgevoerde werken;
- de afbraak van een bijgebouw;
- het herstel van de plaats in de oorspronkelijke staat;
- of de stopzetting van een onregelmatig gebruik.
Concreet kan een koper zich gedwongen zien:
- een serre te verwijderen;
- een illegaal gecreëerde woning te doen veroordelen;
- een terras te laten verwijderen;
- of een gebouw in zijn oorspronkelijke functie te laten herstellen.
De financiële kost kan aanzienlijk zijn, vooral wanneer de betwiste werken een essentieel onderdeel vormen van de waarde van het gekochte goed.
3. Het financieel risico bij een latere verkoop
Een stedenbouwkundige onregelmatigheid heeft rechtstreeks invloed op de vermogenswaarde van het goed.
Bij een latere verkoop kunnen de volgende koper, de notaris of de bank eisen:
- een voorafgaande regularisatie;
- waarborgen;
- een prijsvermindering;
- of bijkomende opschortende voorwaarden.
De problemen duiken geregeld op bij een nalatenschap, een verkaveling of een toekomstige verkoop.
In de praktijk kan een stedenbouwkundige overtreding de verkoopwaarde van het onroerend goed dus sterk doen dalen.
4. Het risico op een geschil met de verkoper
Wanneer de koper de onregelmatigheid na de verkoop ontdekt, kunnen geschillen ontstaan over:
- de informatieplicht van de verkoper;
- de verklaringen vervat in het compromis;
- de aansprakelijkheid van het vastgoedkantoor;
- of de contractuele waarborgen.
Het geschil kan betrekking hebben op een vordering tot schadevergoeding, een prijsvermindering of, in bepaalde gevallen, zelfs op de ontbinding van de verkoop.
Deze procedures zijn vaak langdurig en technisch complex.
5. Het strafrechtelijk en administratief risico
Boek VII van het CoDT organiseert de mechanismen voor de vaststelling en de beteugeling van stedenbouwkundige overtredingen.
Naargelang van de situatie kan de overheid:
- een proces-verbaal opstellen;
- administratieve maatregelen opleggen;
- het dossier aan het parket bezorgen;
- of een procedure voor de bevoegde rechtbanken aanhangig maken.
De administratie moet bovendien een stedenbouwkundige vergunning weigeren voor handelingen en werken die betrekking hebben op een goed dat in stedenbouwkundige overtreding verkeert.
Zelfs al leiden niet alle overtredingen tot strafrechtelijke vervolging, toch blijft het juridisch risico reëel, in het bijzonder wanneer de werken recent zijn, wanneer de overtreding zichtbaar is, wanneer een buur een klacht indient of wanneer een nieuwe vergunningsaanvraag de aandacht van de administratie trekt.
Een onmisbare controle vóór elke verwerving
Vóór u een compromis tekent, zijn bepaalde stappen essentieel.
- de stedenbouwkundige inlichtingen verkrijgen;
- de afgeleverde vergunningen onderzoeken;
- de plannen vergelijken met de reële toestand van het goed;
- elke zichtbare verbouwing identificeren die mogelijk een vergunning vereiste.
In onroerende zaken is de stedenbouwkundige conformiteit geen bijkomstige kwestie meer. In Wallonië bepaalt zij rechtstreeks de rechtszekerheid, de economische waarde en de toekomstige mogelijkheid om het goed onder normale omstandigheden te gebruiken of door te verkopen.
Om uw situatie te laten analyseren vóór een aankoop of bij een na de verkoop ontdekte overtreding, begeleidt het kantoor van Meester Marie-Cécile Flament u in elke fase. Neem contact op voor een eerste onderzoek van uw dossier.
