Véranda sans permis, extension non autorisée, division irrégulière… En Wallonie, une infraction urbanistique peut avoir des conséquences légales et financières substantielles pour l’acquéreur. Les cinq risques à connaître avant de signer un compromis.
L’infraction urbanistique, un risque qui ne disparaît pas avec la vente
En Wallonie, l’existence d’une infraction urbanistique constitue aujourd’hui l’un des principaux facteurs d’insécurité juridique lors d’une acquisition immobilière. Une véranda construite sans permis, une extension non autorisée, une division irrégulière ou un changement d’affectation illicite : autant de situations apparemment anodines qui peuvent avoir des conséquences importantes pour l’acheteur.
Le Code du Développement territorial (« CoDT ») soumet en effet de nombreux actes et travaux à permis d’urbanisme préalable. L’article D.IV.4 du CoDT vise notamment les constructions, les transformations et les modifications de destination des immeubles.
Contrairement à une idée répandue, le risque ne disparaît pas avec la vente du bien. L’acquéreur peut lui-même subir les conséquences administratives, financières et patrimoniales d’une situation urbanistique irrégulière.
1. Le risque de refus de régularisation
Le premier danger réside dans l’impossibilité d’obtenir une régularisation urbanistique.
De nombreux acquéreurs pensent qu’il suffira d’introduire un permis « après coup ». Or, une régularisation n’est jamais automatique. La commune examine le bien au regard :
- du plan de secteur ;
- des guides communaux ;
- des prescriptions urbanistiques : plan de secteur, guides et schémas ;
- de l’intégration du projet dans le voisinage ;
- des normes actuelles applicables ;
- du bon aménagement des lieux.
Une construction tolérée pendant plusieurs années peut donc être refusée lors d’une demande de régularisation.
Point d’attention
Ce risque est particulièrement élevé pour les divisions d’immeuble pour la création de logements, les annexes construites en zone non urbanisable, en dérogation au plan de secteur, les transformations affectant la volumétrie et les changements d’affectation non autorisés.
2. Le risque de remise en état
Le CoDT permet aux autorités compétentes d’imposer des mesures de réparation urbanistique.
Dans certains cas, l’administration peut exiger :
- la suppression des travaux ;
- la démolition d’une annexe ;
- la remise des lieux dans leur état initial ;
- ou la cessation d’une utilisation irrégulière.
Concrètement, un acquéreur peut se retrouver contraint :
- de supprimer une véranda ;
- de condamner un logement créé illégalement ;
- de retirer une terrasse ;
- ou de remettre un bâtiment dans sa fonction d’origine.
Le coût financier peut être considérable, surtout lorsque les travaux litigieux constituent une partie essentielle de la valeur du bien acheté.
3. Le risque financier lors de la revente
Une irrégularité urbanistique affecte directement la valeur patrimoniale du bien.
Lors d’une revente, l’acheteur suivant, le notaire ou la banque peuvent exiger :
- une régularisation préalable ;
- des garanties ;
- une diminution du prix ;
- ou des conditions suspensives supplémentaires.
Les problèmes apparaissent fréquemment lors d’une succession, d’une division ou d’une vente future.
En pratique, une infraction urbanistique peut donc réduire fortement la valeur vénale du bien immobilier.
4. Le risque de contentieux avec le vendeur
Lorsque l’acquéreur découvre l’irrégularité après la vente, des litiges peuvent naître concernant :
- l’obligation d’information du vendeur ;
- les déclarations contenues dans le compromis ;
- la responsabilité de l’agence immobilière ;
- ou les garanties contractuelles.
Le contentieux peut porter sur une demande d’indemnisation, une réduction du prix, voire, dans certains cas, une résolution de la vente.
Ces procédures sont souvent longues et techniquement complexes.
5. Le risque pénal et administratif
Le Livre VII du CoDT organise les mécanismes de constatation et de répression des infractions urbanistiques.
Selon les situations, l’autorité peut :
- dresser un procès-verbal ;
- imposer des mesures administratives ;
- transmettre le dossier au parquet ;
- ou engager une procédure devant les juridictions compétentes.
L’administration doit également refuser un permis d’urbanisme pour des actes et travaux qui concernent un bien en infraction urbanistique.
Même si toutes les infractions ne donnent pas lieu à des poursuites pénales, le risque juridique demeure réel, en particulier lorsque les travaux sont récents, lorsque l’infraction est visible, lorsqu’un voisin introduit une plainte ou lorsqu’une nouvelle demande de permis attire l’attention de l’administration.
Une vérification indispensable avant toute acquisition
Avant de signer un compromis, certaines démarches sont essentielles.
- obtenir les renseignements urbanistiques ;
- examiner les permis délivrés ;
- comparer les plans avec l’état réel du bien ;
- identifier toute transformation visible susceptible d’avoir nécessité une autorisation.
En matière immobilière, la conformité urbanistique ne constitue plus une question secondaire. En Wallonie, elle conditionne directement la sécurité juridique, la valeur économique et la possibilité future d’utiliser ou de revendre le bien dans des conditions normales.
Pour analyser votre situation avant un achat ou en cas d’infraction découverte après la vente, le cabinet de Maître Marie-Cécile Flament vous accompagne à chaque étape. Prenez contact pour un premier examen de votre dossier.
